Μια μεταβίβαση ακινήτου δεν είναι μόνο συμβολαιογραφική διαδικασία. Χρειάζεται η πραγματική κατάσταση του ακινήτου να συμφωνεί με τα διαθέσιμα σχέδια και τις δηλώσεις που το συνοδεύουν. Αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να γίνει εγκαίρως ώστε να προσδιοριστεί η σωστή διαδρομή.
Τι ελέγχει ο μηχανικός πριν από τη μεταβίβαση;
Ο έλεγχος συγκρίνει την υφιστάμενη κατάσταση με την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια και τυχόν προηγούμενες δηλώσεις υπαγωγής. Εξετάζονται επιφάνειες, διαστάσεις, χρήσεις, κλειστοί ή προσαρτημένοι χώροι και άλλες αποκλίσεις που μπορεί να επηρεάζουν την τεχνική εικόνα της ιδιοκτησίας.
Χρήσιμα έγγραφα είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας, η οικοδομική άδεια και τα σχέδιά της, παλαιότερα τοπογραφικά, το Ε9, στοιχεία Κτηματολογίου και τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων. Αν κάτι λείπει, ο μηχανικός εξηγεί ποιο στοιχείο πρέπει να αναζητηθεί ή να ανασυνταχθεί.
Τι γίνεται όταν εντοπίζεται αυθαιρεσία;
Δεν αντιμετωπίζονται όλες οι αποκλίσεις με τον ίδιο τρόπο. Πρώτα προσδιορίζονται το είδος, η έκταση και ο χρόνος δημιουργίας της παράβασης και εξετάζεται αν μπορεί να υπαχθεί στην ισχύουσα νομοθεσία. Στη συνέχεια οργανώνονται οι δηλώσεις, τα σχέδια και η τεχνική τεκμηρίωση που απαιτούνται για τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Η διαδικασία μπορεί να συνδέεται με υπολογισμό προστίμου, πληρωμές, σχέδια αποτύπωσης και συμπλήρωση δικαιολογητικών. Η φράση «έχει τακτοποιηθεί» χρειάζεται να επιβεβαιώνεται από την πραγματική πληρότητα του φακέλου και όχι μόνο από την ύπαρξη ενός παλαιού αριθμού δήλωσης.
Πώς συνδέεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας συγκεντρώνει σε ηλεκτρονικό φάκελο τα βασικά στοιχεία της ιδιοκτησίας. Η καταχώριση γίνεται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό στο σύστημα του ΤΕΕ και, με την οριστικοποίηση, εκδίδεται το αντίστοιχο απόσπασμα και πιστοποιητικό πληρότητας.
Στην πράξη, η ταυτότητα συνδέει τους τίτλους, τις άδειες, τα σχέδια, τις δηλώσεις και τη σημερινή κατάσταση. Για αυτό, αν υπάρχουν αποκλίσεις, είναι προτιμότερο να ελεγχθούν πριν ξεκινήσει η τελική συγκρότηση του φακέλου μεταβίβασης.
Μια πρακτική σειρά ενεργειών
- Συγκέντρωση εγγράφων: τίτλοι, άδεια, σχέδια, Ε9, ΚΑΕΚ και προηγούμενες δηλώσεις.
- Αυτοψία και αποτύπωση: καταγράφεται η πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας.
- Σύγκριση και αξιολόγηση: εντοπίζονται αποκλίσεις και προσδιορίζεται αν απαιτείται υπαγωγή ή άλλη ενέργεια.
- Ολοκλήρωση τεχνικού φακέλου: ενημερώνονται σχέδια και δικαιολογητικά και ολοκληρώνονται οι προβλεπόμενες καταχωρίσεις.
- Συντονισμός με συμβολαιογράφο: τα τεχνικά στοιχεία διατίθενται για τον ηλεκτρονικό φάκελο της πράξης.
Γιατί ο έλεγχος πρέπει να γίνεται νωρίς;
Αν ο τεχνικός έλεγχος ξεκινήσει όταν έχει ήδη οριστεί υπογραφή, μια χαμένη άδεια, ένα ελλιπές σχέδιο ή μια μη δηλωμένη αλλαγή μπορεί να δημιουργήσει πίεση και καθυστέρηση. Με έγκαιρη αυτοψία υπάρχει χρόνος να αναζητηθούν στοιχεία, να αποτυπωθεί σωστά το ακίνητο και να συντονιστούν μηχανικός, ιδιοκτήτης και συμβολαιογράφος.
Η τακτοποίηση αυθαιρέτων από τη S² Engineering καλύπτει την Παιανία και την Ανατολική Αττική και μπορεί να συνδυαστεί με πολεοδομικό έλεγχο, Ηλεκτρονική Ταυτότητα και τοπογραφική υποστήριξη όπου χρειάζεται.
Χρήσιμες επίσημες πηγές
- Gov.gr: Ηλεκτρονικό Μητρώο Ταυτότητας Κτιρίου
- ΥΠΕΝ: Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
- Επίσημο εγχειρίδιο Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης
Η δυνατότητα υπαγωγής και τα δικαιολογητικά εξαρτώνται από τα πραγματικά δεδομένα και το ισχύον πλαίσιο. Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν αντικαθιστά τεχνικό ή νομικό έλεγχο.